Con fecha 25-5-2023 se ha publicado la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, cuyo principal objetivo es facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a personas con dificultades para acceder a ella en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables.
Los propietarios de viviendas alquiladas o que pretendan sacarlas al mercado de alquiler se van a ver afectados por las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establecidas en la nueva norma. A continuación, detallamos las cuestiones que más pueden afectarles.
¿Cómo se determina la renta?
La renta pactada en un nuevo contrato de alquiler de vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado no puede ser superior a la renta vigente, en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.
No obstante, puede incrementarse en un máximo del 10% en los siguientes supuestos:
- si, en los 2 años anteriores a la forma del nuevo contrato de arrendamiento, la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad.;
- cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario durante el período mencionado.
Cuando se trate de una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado y no haya estado alquilada en los últimos años o cuando el arrendador sea un gran tenedor de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
¿Cómo debe abonarse la renta?
El pago de la renta debe realizarse a través de medios electrónicos, salvo que cualquiera de las partes del contrato carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta. En este caso, excepcionalmente, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
¿Quién debe abonar los gastos derivados del contrato?
En el contrato puede pactarse que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades se abonen por el arrendatario. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato debe abonarlos el propietario de la vivienda.
Descubre todas las claves de la nueva normativa en nuestra infografía sobre la Ley de la Vivienda
Posible rebaja del precio
Como propietario de un inmueble, es importante conocer que la nueva Ley posibilita a la Administración la imposición de una rebaja del precio de los alquileres en zonas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado. Esto es, aquellas zonas:
- donde la oferta de vivienda es insuficiente y la renta media de las familias para hacer frente a los gastos de la misma suponga más del 30% de los ingresos;
- en las que se ha producido un incremento de precios de más de 3 puntos porcentuales sobre incremento del IPC a lo largo de un periodo de 5 años.
Es importante destacar que, si eres titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en estas zonas declaradas como tensionadas, tendrás la consideración de “gran tenedor”.
Actualización de la renta
Con respecto a la actualización de la renta, debe tenerse en cuenta que ya no es posible utilizar el IPC como índice de referencia, y que está prevista la creación de un nuevo índice específico, inferior al IPC, para la revisión del importe de la renta anual. Hasta que este índice sea de aplicación, se han establecido unos porcentajes de subida máximos, siendo del 2% durante 2023 y del 3% para 2024.
Prórroga del contrato
Otra cuestión de gran relevancia es que el arrendatario tendrá la posibilidad de acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
Desahucio
Desde 30-6-2023, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que se encuentren suspendidos cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
Si el inmueble tiene la consideración de vivienda habitual de una familia vulnerable, ante un procedimiento de desahucio, el plazo de suspensión del lanzamiento se incrementa de 1 a 2 meses si el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica.
Repercusión a efectos fiscales
La Ley por el Derecho a la Vivienda establece incentivos para los contratos de alquiler de inmuebles a precios reducidos destinados a jóvenes y personas vulnerables con bajos ingresos. Es lo que se denomina como vivienda asequible incentivadas.
Estos incentivos consisten en una reducción en el IRPF sobre los rendimientos netos obtenidos por el titular de la vivienda. Con carácter general está establecida en un 50%, pero podrá llegar hasta:
- el 90%, si la vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior;
- el 70%, si la vivienda se destinada al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y el arrendatario sea un joven de entre 18 y 35 años, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler;
- 60%, si se han realizado obras de rehabilitación de la vivienda en los 2 años anteriores.
Otra medida tributaria que puede afectar al dueño de un inmueble es que, con el fin de aumentar la oferta inmobiliaria, el nuevo texto establece que las viviendas vacías durante más de 2 años, siempre que se tenga más de 4 viviendas en esa situación, salvo causa justificada, pueden ser objeto de penalización por parte del Ayuntamiento. Esta penalización consiste en un recargo de hasta el 50% sobre la cuota del IBI, pudiendo llegar hasta el 150%, dependiendo del tiempo de desocupación y del número de viviendas que tenga el propietario en el término municipal.
